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10年后,房子会“继续畅销”还是“备受冷落”?-up股票软件怎么样

今日股票推荐 今日股票推荐 10月10日 18:24

以前买房靠的胆魄,靠的是高杠杆,只要敢把积蓄孤注一掷换成房子,就能实现所谓的“阶层跃升”。

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作者:趋势逻辑

来源:蓝白观楼市(qushiluoji)经授权转载

不管再乐观的购房者,也得承认一点:现在的楼市,跟以往已经大不相同。

以前买房靠的胆魄,靠的是高杠杆,只要敢把积蓄孤注一掷换成房子,就能实现所谓的“阶层跃升”。

房企也是一样,有媒体做过统计,选取资产规模超5000亿元的房地产企业,十年时间,万科总资产增长了7倍,保利增长11倍,绿地增长18倍,恒大增长超20倍,融创中国增长了30倍。

如今,我们的房产市值已经逼近了300万亿元,根据经济学家梁中华的测算,居民六成以上的财富跟房地产有关,按申万一级行业来划分,23个行业中,有12个受房地产直接影响。

从2007年到2017年,M2(流通中货币)的均值增速为15%,同期房价上涨的幅度也趋近于这个速度,也就是说,人们把房产当成了金融投机品,而不是用来居住的消费品。

简单总结一下:年均15%的涨幅(与M2相匹配),300万亿房产市值,6成以上的家庭财富。

但是,现在的楼市,靠房产实现赚钱目的,已经可望而不可即。

一方面,是棚改总量下降,造成三四线楼市需求持续降低,另一方面,是一二线楼市的赚钱效应几近消失。

经济学家梁中华近日指出,如果房价不涨,那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。

百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

照这样的形势,10年后,房子会“继续畅销”还是“备受冷落”?

我们可以从以下几个方面展开分析。

第一,人口从“数量型”到“质量型”转变。

数据显示,在1960年代,我国每年出生人口数为2500万;而在1970和1980年代,我国每年出生人口数为2200万;到了1990年代,我国每年出生人口数为2100万。但是到了2000和2010年代,我国每年出生人口数降至1600万。

很明显,随着时间推移,新生儿的数量在降低。

另一方面,在2000年时,我国每年毕业的大学生不到100万,而在2018年,我国毕业的大学生数量超过了1000万,包括750万普通高校毕业生,218万成人高校毕业生,以及195万网络高校毕业生。

这说明什么?

新生儿的数量确实在降低,但受到高等教育的人口却在持续增多,这就是从“人口红利”到“工程师红利”的转变。

也就是说,人口的买房需求降低了,但是流入实体经济的高等级人才变多了,这对楼市是坏事,对新经济转型是却是不折不扣的好事。

从这个角度来看,10年后,房子“备受冷落”只是迟早的问题。

第二,房地产开发模式,从“招拍挂”到“租购同权”转变。

以前房地产的开发模式,是购房者低首付买房,取得银行按揭款之后,房企获得回款,拿出一部分来加快施工,再拿出一部分钱去继续拍地。

这样一来,购房者只用了一小部分的钱,就能撬动巨大的房产市值,开发商只需要一部分资金,就能开工销售,甚至继续扩张。

因此,各城市进行土地开发、招拍挂,将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成土地“价高者得”的准则。

但是,今年我们却嗅到了不一样的信号。

住建部召开住房租赁中介机构专项整治工作推进会。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次会议专门从租赁市场的角度出发,进行明确的专项整治,应该说是第一次。

根据不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市,相继出台住房租赁新规。

在8月末,允许集体经营性建设用地入市,扫除障碍,土地的性质不会改变,也不会用于商业和住宅,只供应租赁房和保障房。

很明显,以后居者不一定有产权,但却可以享受和购房者一样的学区、医疗的权利,体量还会越来越大,这就是最大的变化。

房子沪市股票大盘指数“畅销”的基础,就此打破。

第三,城市、人口的分化程度会继续加大。

澎湃新闻此前报道称,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

换言之,粤浙皖三个省份,去年流入了超过150万的人口,仅一个广东,就足以令其他地区汗颜。与之对应的,是北方人口大省的无奈,山东、河南分别净流出20万人和7万人,豫鲁两地流出近30万人。

这是什么概念?

单单一个广东省,就吸纳了近百万级的人口数量,这在以往是难以想象的。

可以肯定的是,未来城市与人口的分化程度会越来越大,不光是珠三角,长三角、京津冀、中西部核心省会,同样出现这种情况,高层级城市“吸人”,低层级城市“流出”,会愈演愈烈。

也就是说,10年之后,一二线城市的房子依然会“畅销”,而偏远三四线楼市的房子,“备受冷落”一点也不奇怪。

中泰证券经济学家李迅雷9月初发文指出,一个本身价值100元的商品,甲如果能够以150元的价格卖给乙,那甲就相当于赚了乙50块钱;如果乙再以210块钱卖给丙,那么乙相当于赚了丙60块钱。

如果这个时候商品的价格又回到了100元,那么丙相当于就损失了110元,而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。

所以,李迅雷认为,纯粹赚资本利得的钱,就是个“零和游戏”,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失,损失的金额就是前人们获得的收益。

无独有偶,曾经上榜福布斯的首富宗庆后,近日接受新京报采访时指出,要解决房地产问题,依靠卖地模式是行不通的,要重点“关注刚需人群”的住房问题。

一方面,对于刚需的人群,银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息?另一方面,廉租房的建设中,是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中?

现在刚刚完成房贷利率换锚LPR的过渡,集体土地入市也刚刚提上日程,前首富的两个观点,直指楼市的两个“软肋”,也恰好与房地产市场发展的方向不谋而合。

我们也有理由相信,时间会证明一切,楼市在逐步向刚需族倾斜后,会逐渐摆脱以往的模式,房子不会再像过去那样“畅销”了。

- END -

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